不動産投資のリスク

現在の不動産投資のリスクを紹介します。

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不動産投資と賃料収入のリスク

不動産投資とはマンションなどの不動産の物件を購入し、購入した物件を他人に賃貸したり、売却したりすることによって収益を得る投資です。
バブル期の不動産投資は購入した不動産の値上がり後に売却して利益を得る、つまり売却利益（キャピタルゲイン）を期待する投資でした、しかし、現在は購入したマンションなどを賃貸して得られる家賃収入（インカムゲイン）を期待する不動産投資が主流です。

空室によるリスク

不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産物件を賃貸すことによって借主（入居者、テナント）から得られる毎月の賃料収入です。
そのため、仮に借主が何らかの理由で退去した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることができません。
しかも不動産の特徴として、借主がいる、いないに関わらずに管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が発生します。
そのため、空室により家賃収入が得られない場合、収支はゼロではなくマイナスになってしまいます。
たとえば、１年のうち６ヶ月が空室で賃料が得られなかった場合、当然、賃料収入は半分になりますが、経費は１年を通じて発生しますので、実際の収入、利回りは半分以下になってしまいます。

貸主には不利な現代

地価、物価、賃料も右肩上がりだった時代は、「貸し手市場」とよばれ、空室が出た場合でも比較的簡単に新しい借主を確保することができました。
また、当時は地価、賃料が上昇傾向にあったため、場合によっては以前の賃料より有利な条件で貸すことができました。
加えて礼金などの一時金も受領することができるので、借主による中途解約はさほど大きな問題にはなりませんでした。
しかし、現在は賃貸物件の供給増加とともに空室が増加し、地価と賃料の二極化が顕著な現在は「借りて市場」となり、借主の退去後、スムーズに新しい借主が確保できるかどうか、また、従来の賃料水準で借りてもらえるか、貸主にとっては深刻な問題になってきています。
借りて市場である現在は、貸主による中途解約、または期間満了による解約が明らかになった時点で早めに次の策を考慮しなければ安定した収入を得ることができません。